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Mietrecht

I. Details – Mietrecht – regelmäßige Mietrechtsprobleme des Mieters

1. Mietrechtliche Probleme vor Abschluss des Mietvertrages (z.B. Selbstauskunft des Mieters)

Vor Abschluss des Mietvertrages wird der Mieter oftmals aufgefordert, eine sogenannte Selbstauskunft zu erteilen. In welchem Umfang das Mietrecht den Interessenten zu einer Auskunft verpflichtet und was passieren kann, wenn die Auskunft nicht richtig ist, zeigt nachstehendes Beispiel.

Beispiel: Mietvertrag in Neuharlingersiel

Mieterin M, 24 Jahre, unverheiratet, ein Kind, zurzeit erwerbslos, sucht in Neuharlingersiel eine 2 Zimmerwohnung für die das Jobcenter-Wittmund die Miete übernehmen will. Vermieter V aus Esens hat in seinem ererbten Haus in Neuharlingersiel im Obergeschoss eine 2 Zimmerwohnung frei. Bevor V mit M einen Mietvertrag abschließt, stellt er M folgende Fragen:

- Sind Sie Mitglied im Mieterverein?
- Sind Sie vorbestraft?
- Warum wechseln Sie Ihre Wohnung?
- Sind die Raucher(in)?
- Wie sind Ihre Einkommensverhältnisse?

Mieterin M gehen die Fragen zu weit. Sie stellt sich die mietrechtliche Frage, über was muss sie Auskunft erteilen und über was nicht. Der Vermieter V hat nur insoweit ein Fragerecht, als er ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung seiner Fragen besitzt. Höchstpersönliche Fragen, wie sind die Mitglied im Mieterverein? Sind Sie vorbestraft? Warum wechseln sie ihre Wohnung? müssen nach der Rechtsprechung zum Mietrecht nicht beantwortet werden. Beantwortet M diese Fragen falsch, hat dies für sie keine nachteiligen Folgen. Anders sieht es bei der Frage nach den Einkommensverhältnissen aus. Hier sieht das Mietrecht vor, dass richtig geantwortet werden muss. Beantwortet der Mieter diese Frage nicht richtig, kann der Mietvertrag vor Bezug wegen arglistiger Täuschung angefochten bzw. nach Bezug fristlos gekündigt werden. Wie sieht es mit der Frage des Vermieters nach dem Rauchen aus? Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist hier uneinheitlich. Die Frage, ob der Mieter Raucher ist, ist in allgemeiner Form unzulässig. Anders soll es jedoch sein, wenn der Mieter gefragt wird, ob er ein starker Raucher (z.B. mehr als 30 Zigaretten pro Tag) ist.

Tipp:
Im obigen Beispielsfall bezieht die Mieterin M Leistungen nach SGB II (sogenanntes Hartz IV). Sucht diese vor Abschluss des Mietvertrages einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf, kann dieser im Rahmen einer Beratung klären, zu welchen Selbstauskünften M verpflichtet ist und zu welchen nicht. So lässt sich von vorne herein ein Mietrechtsstreit verhindern. Aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse steht M Beratungshilfe zu. Der Staat übernimmt also die Kosten der mietrechtlichen Beratung.

Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt wird M also erklären, dass der Bezug von SGB-II-Leistungen mitgeteilt werden muss, ihre Mitgliedschaft im Mieterverein aber nicht. Übrigens: für viele Vermieter ist der SGB-II-Leistungsbezug des Mieters kein Hinderungsgrund für den Abschluss des Mietvertrages, da die Zahlung der Miete durch das Jobcenter sichergestellt ist.

Diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.

2. Mietrechtliche Probleme nach Abschluss des Mietvertrages

Nach Abschluss des Mietvertrages ergeben sich für den Mieter häufig folgende mietrechtliche Probleme:
- Mängelrechtstreit
- Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
- Kündigung- und Räumungsrechtsstreit
- Instandsetzung und Modernisierung der Mietsache

Beispiel: Mietvertrag in Burhafe

Mieter M findet einen neuen Arbeitsplatz in Wittmund und muss von Großheide in der Nähe seines neuen Arbeitsplatzes ziehen. In Burhafe findet er ein geeignetes Haus zur Miete für sich, seine Ehefrau und seine beiden Kinder. Die Kaltmiete, die der Vermieter V verlangt, erscheint M als angemessen. Nach dem Einzug muss M feststellen, dass die Wohnfläche kleiner erscheint als zunächst gedacht, dass im Wohnzimmer trotz regelmäßigen Lüftens stickige Luft herrscht und sich hinter einem Wohnzimmerschrank Schimmelpilz gebildet hat. M sucht in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf. Was wird dieser empfehlen?

Betreffend die Wohnfläche wird der Rechtsanwalt zunächst erklären, dass diese im Mietrecht regelmäßig als Beschaffenheitsangabe verwendet wird und nicht als ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft. Zugleich wird der Rechtsanwalt den Mieter darauf hinweisen, dass die Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht auch bei einer bloßen Beschaffenheitsangabe regelmäßig von einem Mangel der Mietsache ausgeht, wenn die im Mietvertrag angegebene Flächenangabe über 10 % zu Lasten des Mieters abweicht. Es handelt sich dann um einen Mangel der Mietsache, der zur Minderung der Miete (Brutto-Miete) berechtigt. Der Rechtsanwalt wird M also raten, die Wohnfläche nachzumessen. In welcher Höhe M bei Abweichen der Wohnfläche zu seinen Lasten die Miete mindern darf, berechnet der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt unter Berücksichtigung der Wohnflächenverordnung.

Viel schwieriger ist M`s zweites Problem, der Schimmelpilzbefall. M teilt seinem Rechtsanwalt in Esens mit, dass Vermieter V behauptet, der Schimmel habe seine Ursache darin, dass er und seine Familie nicht richtig lüften würden und überhaupt sei das Ganze nicht so schlimm. M ist empört. Ausgangspunkt der mietrechtlichen Beratung ist also, wem der Mangel zuzurechnen ist (Übrigens: ein Klassiker bei mietrechtlichen Streitigkeiten). M muss hier nachweisen, dass der Mangel der Mietsache dem Vermieter zuzurechnen ist und dadurch der Mietgebrauch beeinträchtigt ist.

Diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.

3. Mietrechtliche Probleme nach Beendigung des Mietvertrages

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ergeben sich mietrechtlich für den Mieter häufig folgende Probleme:

- Mängel an der Mietsache
- zurücklassen einzelner Gegenstände in der Mietwohnung
- Ersatzansprüche des Mieters für notwendige und nützliche
Aufwendungen auf die Mietsache

Beispiel: Mietvertrag in Dornum

Mieter M hatte drei Jahre eine Wohnung in Dornum gemietet. Nun möchte er zu seiner Freundin nach Esens ziehen. Weil M bei seinem damaligen Einzug die über 25 Jahre alte, verschlissene Küche, die ihm als Kücheneinrichtung vermietet wurde, nicht nutzen konnte, hatte er mit Erlaubnis des Vermieters eine neue Küche für 5.000,00 EURO auf eigene Kosten eingebaut. Beim Auszug bemängelt der Vermieter, im Wohnzimmer sei eine Tapete durch einen Wassereinbruch geschädigt und verlangt von M die Durchführung von Schönheitsreparaturen. V beruft sich auf die Regelung im Mietvertrag, wonach M die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. M weigert sich und verlangt zugleich Wertersatz für die zurückgelassene Küche. V weigert sich zu zahlen, weil der Einbau der Küche M sein Privatvergnügen gewesen sei und ihn nichts angehe. M sucht in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf. Was wird dieser raten?

Bei der beschädigten Wohnzimmertapete ist ein Wassereinbruch, also ein äußeres Ereignis, welches der Mieter nicht zu vertreten hat, die Ursache des Schadens. Nach der Rechtsprechung zum Mietrecht ist der Vermieter trotz bestehender vertraglicher Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter zur Schadensbeseitigung verpflichtet. Denn Schönheitsreparaturen umfassen nur die Beseitigung der auf dem normalen Abwohnen beruhenden Dekorationsmängel. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt wird M also raten, eine Mangelbeseitigung abzulehnen.

Hinsichtlich des Aufwendungsersatzanspruchs für die Küche wird der Rechtsanwalt den M zunächst fragen, ob es eine individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien gab. Wenn ja, ist diese maßgebend. Wenn nicht, entscheidet das Gesetz. Im hier vorliegenden Fall war die Nutzung der Uraltküche dem M nicht mehr zumutbar. Hier muss der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt vortragen, dass es sich bei dem Einbau der Küche auch um ein Geschäft des Vermieters handelte. Ein bisweilen schwieriges Unterfangen. Deshalb sollte bei Vornahme solcher Investitionen auf die Mietsache der Sicherheit halber immer eine schriftliche Abmachung mit dem Vermieter getroffen werden. Im hier vorliegenden Fall wird der Rechtsanwalt M raten, Aufwendungsersatz i.H.v. 5.000,00 EURO geltend zu machen und dies wie folgt begründen. Laut Mietvertrag war die Wohnung mit Küche vermietet. Die alte, verschlissene Küche war für den Gebrauch nicht mehr zumutbar, so dass der V an sich selber in eine neue Küche hätte investieren müssen. Der ursprüngliche Preis der Küche i.H.v. 5.000,00 EURO war für eine Durchschnittsküche angemessen.

Auch für diese Frage ist der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt Ihr Ansprechpartner.

II. Details – Mietrecht – regelmäßige Mietrechtsprobleme des Vermieters

1. Mietrechtliche Probleme vor Abschluss des Mietvertrages

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter Regelungen in den Mietvertrag aufzunehmen, die ihm später das Leben leichter machen. Dies können Regelungen zum Aufrechnungsverbot, zur Tierhaltung oder im Falle einer Personenmehrheit auf Mieterseite Vollmachtserteilungen sein.

Beispiel: Mietvertrag in Großheide

Vermieter V vermietet an Mieterin F und ihrem Freund Mieter M eine Wohnung in einem Mehrparteihaus in Großheide. Zwei Monate nach Einzug verlässt F den M an einen dem V unbekannten Aufenthaltsort. Zum Trost schafft sich M einen Kampfhund an, der die übrigen Mieter in Angst und Schrecken versetzt. M beruft sich auf den Mietvertrag, in dem Tierhaltung nicht ausdrücklich verboten ist. Zugleich mindert er die Miete zu 100 % wegen eines von ihm behaupteten, aber nicht vorliegenden Feuchtigkeitsschadens. Nach weiteren 2 Monaten in denen V vergebens versucht hat, M zur Vernunft zu bewegen, sucht V in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf, um das nervenaufzehrende Mietverhältnis zu beenden.

Der Rechtsanwalt klärt V auf, dass das Halten eines Kampfhundes in einem Mehrfamilienhaus wegen der Gefährdung oder Belästigung der Mitbewohner verboten werden kann und dass die Nichtzahlung von 2 Monatsmieten bei bloß vorgeschobenem Minderungsrecht zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das Mietrecht sieht vor, dass die Kündigung nach § 568 BGB in schriftlicher Form erfolgen muss. Die Kündigung muss zudem gegenüber allen Personen, also auch gegenüber der ausgezogenen Freundin, erklärt werden. Deren Aufenthaltsort ist V jedoch unbekannt. Ausnahmsweise kann gegenüber der F auf die Kündigung verzichtet werden, wenn diese bereits längere Zeit ausgezogen ist und sich aus den Umständen ergibt, dass diese Mieterin mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will. Dies ist Tatfrage. Hierfür spricht z.B., dass dem V die neue Adresse nicht mitgeteilt wurde. Der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt wird V also raten, dem M das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos zu kündigen.

V fragt den Rechtsanwalt, was er unternehmen kann, damit ihm das in Zukunft nicht wieder passiert. Der Rechtsanwalt rät dem V in künftigen Mietverträgen eine Regelung zur Tierhaltung aufzunehmen, denn mit Ausnahme der Kleintierhaltung (z.B. Zierfische, Vögel usw.) ist der individualvertragliche Ausschluss der Tierhaltung in einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich zulässig. Hinsichtlich des Kündigungsproblems bei mehreren Mietern ist zu empfehlen, dass diese sich im Mietvertrag gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen der Neumieter bevollmächtigen

Auch diese Frage löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.

2. Mietrechtliche Probleme nach Abschluss des Mietvertrages

Nach Abschluss des Mietvertrages ergeben sich für den Vermieter häufig folgende mietrechtliche Probleme: Ausbleiben der Kautionszahlung, Kündigungsbegehren durch den Vermieter, Besichtigungsrecht des Vermieters.

Beispiel: Mietvertrag in Esens

K beabsichtigt nach Eintritt in den wohlverdienten Rückstand von Spiekeroog nach Esens zu ziehen und sich dort eine Wohnung zu kaufen. Er wird anhand eines beim Makler ausgelegten Prospekts fündig. Preis, Größe und Umgebung der Wohnung stimmen. Der Verkäufer V erklärt ihm, dass die Wohnung vermietet sei und Mieter M etwas schwierig. M beschwere sich ständig, habe bis heute die Kaution nicht gezahlt und lasse V nicht in die Wohnung, weil im Mietvertrag eine solche Regelung fehlt. K hat wegen der Attraktivität der Wohnung dennoch weiterhin Interesse.
K und V suchen in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf. Was wird dieser empfehlen? Bezüglich des Besichtigungsrechts unterscheidet das Mietrecht, ob eine vertragliche Vereinbarung vorliegt oder nicht. Auch im Falle des Nichtvorliegens hat der Vermieter das Recht, die Mieträume zu betreten, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Für Kaufinteressenten wurde gerichtlich entschieden, dass der Mieter eine Besichtigung zulassen muss. Diese muss der Vermieter jedoch rechtszeitig anmelden. Die Frist beträgt je nach den Umständen zwischen 24 Stunden und 7-14 Tagen (bei berufstätigen Mietern). Würde sich M weiter weigern den V und dem K in die Wohnung zu lassen, kann der Anspruch auf Duldung gerichtlich durchgesetzt werden. In diesem Zusammenhang kann auch gleichfalls der Kautionsanspruch durchgesetzt werden.
Was K aber am meisten interessiert ist, ob es mietrechtlich zulässig ist, nach dem Kauf der Wohnung die Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Hierzu wird unter Bezug auf die Rechtsprechung zum Mietrecht wie folgt Stellung genommen. K kann nach seiner Eintragung im Grundbuch nach Maßgabe der mietrechtlichen Voraussetzungen kündigen. Diese sind gegeben, wenn ein vernünftiges Nutzungsinteresse vorliegt. Im Kündigungsschreiben muss der Eigenbedarf daher schlüssig dargelegt werden. Aber 2 x Vorsicht: Das Mietrecht verlangt hierfür den Vortrag von sogenannten „Kerntatsachen“; bei missbräuchlicher Eigenbedarfskündigung droht ansonsten eine Schadensersatzforderung. Da K die Wohnung als Alterssitz kaufen möchte und keine andere Wohnung mehr hat, steht einer Eigenbedarfskündigung nichts entgegen.

Auch diese Fragen löst der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.

3. Mietrechtliche Probleme nach Beendigung des Mietvertrages

Nach Beendigung des Mietvertrages können für den Vermieter eine Vielzahl mietrechtlicher Probleme entstehen. Zurücklassen von Sachen des Mieters in der Wohnung, Betriebskostenabrechnung, Kautionsrückzahlung, Schäden an der Mietsache.

Beispiel: Mietvertrag in Westerholt

V hat dem M in Westerholt ein kleines Haus vermietet. Nach 5 Jahren kündigt M aus beruflichen Gründen. Kurz vor dem Auszug bestellt er dem V, dass er diesem am nächsten Tag die Schlüssel an dessen Wohnsitz nach Esens bringen wird, weil er umgehend nach Süddeutschland müsse. Die Wohnung sei bereits geräumt, alles sei in Ordnung, die Kaution möge ihm V bitte am nächsten Tag in bar aushändigen.
Dies gefällt V nicht. Er sucht in Esens einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf und fragt, wie er sich verhalten soll. Der Rechtsanwalt wird V raten, die Annahme der Schlüssel entgegen seinem Wunsch nicht zu verweigern, weil das Mietrecht in § 546a Abs. 1 BGB in der Rückgabepflicht des Mieters nicht den Zustand beschreibt, in dem die Mietsache zurückzugeben ist. Verweigert V jedoch die Annahme der Schlüssel, gerät er in Annahmeverzug, §§ 293, 294 BGB. Dies kann zu wirtschaftlichen Nachteilen führen.

Im Rahmen der mietrechtlichen Beratung wird daher dem V empfohlen, die Schlüssel anzunehmen und gleichzeitig den Mieter aufzufordern, sofort die Wohnung in Westerholt wegen der Fertigung einer Übergabeprotokolls auszusuchen. Hierzu sollte ein Zeuge hinzugezogen werden. Hinsichtlich der begehrten Kautionsrückzahlung wird der Rechtsanwalt hingegen dringendst anraten, diese nicht auszuzahlen, da das Mietrecht in der vorbehaltlosen Rückgabe der Kaution bei Vertragsende ein Anerkenntnis des Inhalts sieht, dass der Vermieter die Mietsache als in vertragsgemäßem Zustand akzeptiert und dieser auf Ersatzansprüche verzichtet. Im Allgemeinen muss der Vermieter die Kaution innerhalb von 6 Monaten abrechnen.

Auch bei diesen Problemen hilft der im Mietrecht tätige Rechtsanwalt.

Haben sie zu diesen oder anderen mietrechtlichen Problemen Fragen, so kontaktieren Sie mich bitte.